Fragen und Antworten

2013 hat das Schweizer Stimmvolk klar Ja zum neuen eidgenössischen Raumplanungsgesetz gesagt. Sowohl der Kanton Appenzell Ausserrhoden wie auch die Gemeinde Wolfhalden haben die Vorlage deutlich angenommen. Das Gesetz will die Zersiedelung bremsen und wertvolle Kultur- und Naturlandschaft erhalten. Die Gemeinden sollen das Bevölkerungswachstum innerhalb der bestehenden Siedlung auffangen. Für die Umsetzung des Gesetzes müssen alle Gemeinden in der Schweiz ihre Ortsplanung überarbeiten. Mit der Ortsplanungsrevision zeigt die Gemeinde Wolfhalden auf, wo in den kommenden Jahren neuer Raum für Wohnen und Arbeiten entstehen kann. Damit legt sie den Grundstein für die räumliche Entwicklung in den nächsten 15 bis 25 Jahren.

Die Gemeinde hat den Zonenplan und das Baureglement (Nutzungsplanung) überarbeitet. Von Juni bis August 2023 erfolgte die öffentliche Mitwirkung dazu. Die Ergebnisse der Mitwirkung sind hier aufgeschaltet. Ab dem 3. November wird die Nutzungsplanung für 30 Tage öffentlich aufgelegt. Innerhalb der Auflagefrist können schriftliche Einsprachen mit bestimmten Begehren und begründet beim Gemeinderat eingereicht werden. Nach der Auflage erlässt der Gemeinderat die Nutzungsplanung. Dieser Erlass untersteht dem fakultativen Referendum. Der Regierungsrat wird die Nutzungsplanung im Anschluss genehmigen. Basis für die Nutzungsplanung ist der Gemeinderichtplan. Dieser wurde genehmigt und durch den Gemeinderat auf den 01.11.2023 in Kraft gesetzt. Der Gemeinderichtplan, Zonenplan und das Baureglement bilden zusammen die Grundlage für die räumliche Entwicklung der Gemeinde.

Gemeinderichtpläne sind behördenverbindlich. Die in den Richtplänen aufgeführten Massnahmen dienen Behörden und Verwaltung als Handlungsanweisungen, die sie zu berücksichtigen haben. Die Richtpläne haben jedoch keine rechtsverbindliche Wirkung für Grundeigentümerschaften und unterstehen deshalb auch nicht einem rechtsmittelfähigen Verfahren. Die grundeigentümerverbindliche Umsetzung der verschiedenen Richtplaninhalte erfolgt in der Nutzungsplanung.

Zonenplan:

• Flächen besser nutzen: Das Gewerbegebiet wird teilweise neu angeordnet. Damit können die Flächen optimaler genutzt werden.
• Hochwertig bauen: Für Entwicklungs- und Umstrukturierungsgebiete braucht es neu einen Sondernutzungsplan. Sondernutzungspläne sichern eine gestalterisch hochwertige Bebauung, eine zweckmässige Erschliessung und eine angemessene bauliche Dichte.
• Ortsbild erhalten: Die Abgrenzung der Ortsbildschutzzonen wird punktuell angepasst.
• Innenentwicklung fördern: Das Siedlungsgebiet wird um 2 Hektar reduziert. Künftig soll das Wachstum vermehrt innerhalb der bestehenden, zentralen Siedlungen stattfinden.

Baureglement:

• Einfacher und reduziert: Das Baureglement wurde neu gegliedert sowie verschlankt und ist damit benutzerfreundlicher.
• Natur schützen: Das Baureglement enthält neue Bestimmungen, um die Biodiversität zu fördern. Vorgaben für ein modernes Regenwassermanagement helfen, dem Klimawandel zu begegnen.
• Für die Zukunft rüsten: Das Reglement enthält neu Vorgaben zur E-Ladeinfrastruktur bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern.

Die Bevölkerung hat bei der Überarbeitung des Gemeinderichtplans mitgewirkt. Diese Möglichkeit bestand auch für den Zonenplan und das Baureglement. Im Rahmen einer Volksdiskussion konnte sich die Bevölkerung zur Nutzungsplanung äussern. Die Volksdiskussion dauerte vom 22. Juni bis am 11. August 2023.

Bei der Volksdiskussion konnte sich die Bevölkerung zur Nutzungsplanung äussern. Die Nutzungsplanung besteht aus dem Baureglement und dem Zonenplan. Teil der Mitwirkung waren auch ein Nachtrag zum Gemeinderichtplan Fuss- und Wanderwege und das Erschliessungsprogramm.

Die Gemeinde hat die Eingaben von 30 Teilnehmenden geprüft und die Nutzungsplanung wo angezeigt angepasst:

• Das Baureglement wurde mit einer neuen Bestimmung zu Antennenanlagen ergänzt.
• Im Zonenplan wurden punktuell die Aus- und Umzonungsflächen sowie Verkehrsflächen angepasst.
• Diverse Anträge zum Gemeinderichtplan Fuss- und Wanderwege wurden zur Prüfung an die Tiefbaukommission überwiesen.

Alle Mitwirkungs-Teilnehmenden haben eine Antwort zu ihrer Eingabe erhalten.

Die Eingaben aus der Mitwirkung und deren Beurteilung hat die Gemeinde in einem Mitwirkungsbericht festgehalten. Der Mitwirkungsbericht ist hier abrufbar. Interessierte können nach Voranmeldung ein gedrucktes Exemplar bei der Gemeindeverwaltung beziehen.

Ab dem 3. November 2023 findet die öffentliche Auflage statt. Sie dauert 30 Tage. Die Pläne sind im Gemeindehaus oder hier einsehbar. Innerhalb der Auflagefrist können schriftliche Einsprachen mit bestimmten Begehren und begründet beim Gemeinderat eingereicht werden. Nach der Auflage erlässt der Gemeinderat die Nutzungsplanung. Dieser Erlass untersteht dem fakultativen Referendum. Der Regierungsrat wird die Nutzungsplanung im Anschluss genehmigen.

Der Zonenplan bestimmt die grundlegende Nutzung eines Grundstücks. Er legt fest, welche Art und Intensität von baulicher Nutzung auf welchen Parzellen erlaubt ist (z. B. Wohnen, Arbeiten oder Landwirtschaft). Darüber hinaus werden Überlagerungen wie Ortsbildschutzzonen und Sondernutzungsplanpflichten festgelegt.

Das Baureglement enthält allgemeine Bauvorschriften für das gesamte Gemeindegebiet sowie spezifische Regeln zur Bebauung für die einzelnen Zonen (z. B. die mögliche Gebäudehöhe). Das Baureglement konkretisiert die Vorgaben des kantonalen Baugesetzes.

Mittels Sondernutzungsplan (Überbauungs- und Erneuerungsplan) kann der Gemeinderat für spezielle Gebiete Sonderregelungen hinsichtlich der baulichen Möglichkeiten und Abweichungen vom Baureglement zulassen. Für die Entwicklung der Gemeinde bedeutsame Gebiete können im Zonenplan als Zone mit Sondernutzugsplanpflicht ausgeschieden werden. Die Erstellung von Bauten und Anlagen in Zonen mit Sondernutzungsplanpflicht setzt einen rechtskräftigen Sondernutzungsplan voraus.

Wenn der Zonenplan überarbeitet wird, können verschiedene Änderungen an einem Grundstück vorgenommen werden. Zu den möglichen Änderungen gehören die Umzonung, Auszonung, Einzonung oder Überlagerung der Grundnutzungszonen mit Schutzzonen und Sondernutzungsplanpflichten.

Die Begriffe beziehen sich auf die Zuweisung der Grundstückfläche innerhalb oder ausserhalb des Baugebiets.

Bei einer Umzonung wird das Grundstück einer neuen Zone zugewiesen, wobei sich das Grundstück weiterhin innerhalb bzw. ausserhalb des Baugebiets befindet. Die neue Zone erlaubt eine andere Art und/oder Intensität der Nutzung.

Bei der Auszonung wird ein Grundstück aus dem Baugebiet herausgenommen und zum Beispiel der Landwirtschaftszone zugewiesen. Somit kann die Parzelle nur noch in Ausnahmefällen oder für landwirtschaftliche Zwecke bebaut werden. Ziel von Auszonungen ist häufig, Natur- oder Kulturlandschaften zu schützen. Auch Umzonungen in die Grünzone innerhalb des Baugebiets können unter Umständen als Siedlungsgebietsreduktion gelten.

Bei einer Einzonung geschieht das Gegenteil: Ein Grundstück wird in das Baugebiet aufgenommen und kann dem Zweck der Nutzungszone entsprechend (z. B. Wohn-, Misch- oder Gewerbenutzung) bebaut werden.

Die Gemeinde Wolfhalden ist verpflichtet, den Umfang ihrer Bauzonen an die Vorgaben des Raumplanungsgesetzes (RPG) anzupassen, das heisst, auf den voraussichtlichen Bedarf für die nächsten 15 Jahre. Um dies zu erreichen, sind Auszonungen unumgänglich. Der kantonale Richtplan schreibt vor, dass Wolfhalden bis Ende 2023 mindestens 2 Hektaren Wohn-, Misch- und Kernzonenfläche aus- oder kapazitätsrelevant umzont.

Wird ein Grundstück ausgezont, verliert es in der Regel erheblich an Wert. Es wird aber nicht in jedem Fall eine Entschädigung entrichtet werden. Die Frage, ob eine Auszonung entschädigt wird, ist stark vom Einzelfall abhängig. Es können an dieser Stelle keine generellen Aussagen getroffen werden. Grundeigentümerschaften können Entschädigungsansprüche nach der rechtskräftigen Auszonung geltend machen.

Die Strategie der Siedlungsentwicklung nach innen fasst die strategischen Stossrichtungen zusammen und beschreibt, wie sich die Gemeinde in Zukunft entwickeln soll. Mit der neuen raumplanerischen Ausgangslage ist insbesondere die ausreichende Siedlungsentwicklung nach innen nachzuweisen. Die Strategie der Siedlungsentwicklung nach innen ist konzeptioneller Bestandteil des Gemeinderichtplans.

Der Gemeinderichtplan ist ein Planungsinstrument, das die langfristige räumliche Entwicklung einer Gemeinde regelt. Er besteht aus Karte und Text, die sich gegenseitig ergänzen und die Ziele und Grundsätze für die Nutzung des Gemeindegebiets festlegen. Der Gemeinderichtplan enthält behördenverbindliche Festlegungen zur Siedlungsentwicklung, zum Schutz von Natur- und Landschaftsflächen, zur Verkehrsinfrastruktur und anderen wichtigen Aspekten der Gemeindeentwicklung. Er dient als Orientierung für raumwirksame Tätigkeiten und ermöglicht eine geordnete und nachhaltige Entwicklung des Gemeindegebiets. Der Gemeinderichtplan muss den Vorgaben des kantonalen Richtplans entsprechen.

Mit dem Planungsbericht legt die Gemeinde gegenüber dem Kanton Rechenschaft über die Gemeindericht- und Nutzungsplanung ab. In diesen Berichten sind die wesentlichen Informationen enthalten. Die entsprechenden Unterlagen befinden sich auf der Gemeindewebsite.